EN DETAIL
Destinée aux opérations de restauration de biens immobiliers situés :
en secteur sauvegardé (définis aux articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l'urbanisme);
ou
ou en zone zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP définies à l'article L. 642-1 du code du patrimoine), la loi Malraux permet au contribuable fortement fiscalisé et disposant - idéalement - de revenus fonciers de réaliser d'importantes économies d'impôt tout en investissant dans un immobilier de caractère, en cœur de ville.
Cette opération s'adresse à toute personne physique ou associée d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, fortement fiscalisée (situés au minimum dans la tranche marginale d'imposition à 41,75 %).
Les investissements autorisés sont:
Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
Immeuble précédemment cité détenu par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IR.
Les conditions d'application du régime de la loi Malraux.
Si vous comptez bénéficier des avantages fiscaux en cas de travaux :
L'immeuble doit être affecté à l'habitation
L'initiative de restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle
L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAU ( zone de protection du patrimoine architectural et urbain ). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI). Et dans les cas des ZPPAU, les travaux doivent avoir été déclarés d'utilité publique (DUP).
Vous devez prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration
Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.
Les avantages fiscaux
Principe de base : Si vous louez votre logement ou si vous percevez des recettes provenant de visites de votre bien, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers. Aussi, en cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci est imputable sans limitation sur votre revenu global.
Si votre bien ne vous procure aucune recette imposable, les charges afférentes à l'immeuble sont admises en déduction de votre revenu global Si vous habitez votre bien et qu'il vous procure, en sus, des recettes imposables, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont vous vous réservez la jouissance sont imputables sur le revenu global et les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci étant imputable sans limitation sur le revenu global ).
En cas de restauration immobilière
Vous pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global sans limitation de montant pour les travaux suivant :
dépenses déductibles en application des règles de droit commun.
frais d'adhésion aux associations foncière urbaines de restauration.
travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant.
Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique selon les cas.
Les déficits résultant de l'ensemble de ces charges déductibles sont imputables sur le revenu global à l'exclusion des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles de vos loyers uniquement).
Les obligations déclaratives
Il faut :
souscrire une déclaration spéciale de revenus fonciers. (n° 2044 S)
également souscrire un engagement de location.
fournir les copies du bail, de la déclaration d'achèvement des travaux, de l'acte authentique, du ou des tableaux d'amortissement du ou des prêts, de l'avis d'imposition de taxe foncière, de la facture du gérant, des factures des travaux, l'autorisation spéciale des travaux et les documents attestant la localisation de l'immeuble.
A savoir !
Vos avantages dus par l'application du régime de la loi Malraux peuvent vous être repris si vous ne respectez pas votre engagement de location nue, si le logement est vacant, si les travaux ne sont pas effectués dans la conformité exigée…
Le régime de la loi Malraux est compatible avec celui de la loi Besson. En effet, une fois l'opération Malraux terminée et l'engagement de 6 ans respecté, la relocation avec le bénéfice du régime Besson est possible.
Résumé
==> Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d'un régime fiscal de faveur.
==> Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l'opération de restauration.
==> Cela sous quelques conditions de situation de l'immeuble, de restauration de l'immeuble et de mise en location de l'immeuble.
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